V tomto podcaste Peter Varga poskytuje náhľad do problematiky a bližšie rozoberá:

• Kedy sa na predaj nehnuteľností a pozemku vzťahuje DPH?
• Ako správne vypočítať a odpočítať DPH?
• Spôsoby a pravidlá oslobodenia alebo prenosu DPH?
• Ako je to pri rekreačných nehnuteľnostiach a apartmánoch?
• Dôležité výnimky a špecifiká, ktoré by mal každý predajca poznať.
• Praktické rady a príklady z reálnej praxe.

Oslobodenie od DPH: Kedy a Ako?

Jedným z najzaujímavejších momentov podcastu bolo vysvetlenie situácie, keď môže byť predaj nehnuteľnosti oslobodený od DPH. V praxi sa stretávame so snahami hlavne menších developerov predávať nehnuteľnosti ako fyzické osoby. Viac hovoril Peter Varga v podcaste.

Právnické Osoby a Prenos Daňovej Povinnosti

Pre právnické osoby Peter Varga vysvetlil uplatnenie mechanizmu „reverse charge“ alebo inak prenosu daňovej povinnosti DPH. Tento mechanizmus je možný len pri predaji niektorých budov, nie pri predaji samotných pozemkov. Podcast pokrýva aj ďalšie praktické aspekty, ako správne vypočítať a odpočítať DPH, špecifiká týkajúce sa rekreačných nehnuteľností a apartmánov a ďalšie. Pre odborníkov v oblasti nehnuteľností, predajcov a kupujúcich je pochopenie týchto pravidiel kľúčové, aby sa vyhli potenciálnym chybám a finančným stratám. Preto nezmeškajte túto príležitosť a pozrite si celý rozhovor s Petrom Vargom DPH pri predaji nehnuteľnosti.

Uistite sa, že neopomeniete ani svoje povinnosti spojené s príjmom z predaja nehnuteľností, o ktorých sme písali v našom článku Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľností. Využite tieto cenné informácie a uistite sa, že váš predaj prebehne hladko a v súlade so všetkými právnymi normami, ak máte ďalšie technické otázky, neváhajte využiť možnosť konzultácie s Petrom Vargom.

Konzultáciu s Petrom Vargom si môžete objednať tu:

Článok Ako DPH ovládne predaj nehnuteľnosti? Peter Varga bol hosťom vo videopodcaste Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) je zobrazený ako prvý na Highgate.

Zákon o dani z príjmov relatívne podrobne upravuje zdaňovanie príjmov fyzických osôb, vrátane príjmov z predaja nehnuteľností. Podľa ustanovení zákona je príjem z predaja nehnuteľnosti zaradený medzi ostatné príjmy fyzických osôb, ktorý sa zahŕňa do základu dane a musí byť deklarovaný v daňovom priznaní. Takýto príjem z predaja môže byť za určitých podmienok zdanený sadzbou až 25%, pričom navyše podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 15% z vymeriavacieho základu. Avšak existujú aj zákonom definované podmienky, ktoré umožňujú oslobodiť príjem z predaja nehnuteľnosti od dane, čo je dôležité z hľadiska finančnej efektivity a optimalizácie zdanenia.

Príjem z predaja nehnuteľností

Príjem z predaja nehnuteľností sa v zmysle zákona radí medzi ostatné príjmy, konkrétne príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Toto platí s výnimkou prípadov, keď je nehnuteľnosť využívaná v súvislosti s príjmami z podnikania z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo prenájmu podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona o dani z príjmov a je zaradená v obchodnom majetku.

Príjmom z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti môže byť príjem plynúci daňovníkovi, ktorý využíva nehnuteľnosť na osobné účely alebo na podnikanie a zároveň nebola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku alebo na prenájom. Ak daňovník dosiahne príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, je povinný tento príjem uviesť v daňovom priznaní.

Príjem z predaja nehnuteľnosti je na daňové účely považovaný za pasívny príjem daňovníka. Medzi pasívne príjmy sa radia aj príjmy z prenájmu nehnuteľností, licenčné príjmy úroky a výnosy z cenných papierov a pod. Ak daňovník v zdaňovacom období dosiahne zdaniteľné príjmy len z predaja nehnuteľnosti, nemá nárok na zníženie základu dane odpočítaním nezdaniteľných častí základu dane, nemôže znížiť daň o daňový bonus na dieťa alebo zaplatené úroky z hypotéky. Ak fyzická osoba, daňovník, dosiahne len príjem z predaja nehnuteľnosti, nevzťahuje sa na neho zákonná povinnosť registrácie sa na daňovom úrade.

Podstatným pri zdaňovaní príjmov, je určenie momentu kedy budú príjmy zahrnuté do základu dane. Daňovník zahrnie príjmy z predaja nehnuteľnosti do základu dane alebo čiastkového základu dane v tom príslušnom zdaňovacom období, v ktorom ich prijal, bez ohľadu na dátum uzatvorenia kúpnej zmluvy alebo nadobudnutia vlastníckych práv k nehnuteľnosti.

Spôsob a správne určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti

Pre účely zdaňovania je nevyhnutné správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva. Moment nadobudnutia nehnuteľnosti závisí od spôsobu jej nadobudnutia, či už prostredníctvom zmluvy, dedenia alebo rozhodnutia štátneho orgánu.

• Zmluva: Moment nadobudnutia nehnuteľnosti pri zmluve, napr. kúpnej, darovacej alebo zámennej je určený vkladom do katastra nehnuteľností. Smerodajný teda nie je deň prijatia peňažných prostriedkov, ani deň podpisu zmluvy, ale deň určený rozhodnutím o povolení vkladu do katastra nehnuteľnosti.
• Dedenie: Pri dedení sa moment nadobudnutia nehnuteľnosti určuje dňom smrti poručiteľa, keďže vlastníctvo sa nadobúda smrťou poručiteľa, nie až vkladom do katastra nehnuteľností.
• Rozhodnutie štátneho orgánu: Pri nadobúdaní vlastníctva k nehnuteľnosti na základe rozhodnutia štátneho orgánu, je moment nadobudnutia určený dňom stanoveným v tomto rozhodnutí, ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Správne určenie tohto momentu nadobudnutia nehnuteľnosti je nevyhnutné pre správne posúdenie možnosti oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane.

Oslobodenie príjmov od dane

Je dôležité mať na pamäti, že niektoré príjmy z predaja nehnuteľností môžu byť oslobodené od dane z príjmov podľa ustanovení zákona. Medzi najčastejšie prípady oslobodenia patria:

• predaj nehnuteľnosti nezaradenej v obchodnom majetku: Po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti je príjem z predaja takýchto nehnuteľností oslobodený od dane.
• dedenie nehnuteľnosti v priamom rade: Ak nehnuteľnosť dedí osoba v priamom rade, t. j. rodičia, deti, alebo po niektorom z manželov, je príjem z predaja oslobodený po uplynutí 5 rokov odo dňa preukázateľného nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva, alebo spoluvlastníctva dedičov.
• dedenie nehnuteľnosti v nepriamom rade: V prípade dedenia od iných príbuzných, napr. sestra, ujo, a pod., je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený po piatich rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti. Pri dedení je moment nadobudnutia určený odlišne, ako pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti, nakoľko pri dedení sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa, nie vkladom do katastra nehnuteľnosti.
• predaj nehnuteľnosti vydanej podľa reštitučných zákonov alebo zahrnutej do konkurznej podstaty
• predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku: Oslobodenie sa vzťahuje na príjmy z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, po uplynutí 5 rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku.

Pri oslobodení príjmov od dane nie je potrebné uvádzať tieto príjmy v daňovom priznaní. Avšak aj v takom prípade môže mať daňovník povinnosť podať daňové priznanie z iných dôvodov. Preto je dôležité poradiť sa s odborníkom alebo sledovať zmeny v daňových predpisoch, aby sa minimalizovala možnosť porušenia zákonov a nepredvídaných daňových povinností.

Peter Varga o dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti hovoril bližšie aj v 1. Realitnom podcaste NARKS, ktorý si môžete pozrieť tu:

Možné daňové výdavky

Daňové výdavky sú dôležitým aspektom pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľností. Ich uplatnenie závisí od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná. Kupujúci môže uplatniť preukázateľne zaplatenú kúpnu cenu, v prípade dedenia je to všeobecná cena nehnuteľnosti určená v uznesení o dedičstve.

V prípade darovania sa pri uplatňovaní výdavkov skúma, či v čase darovania nehnuteľnosti bol príjem u darcu oslobodený. Ak by bol príjem oslobodený výdavkom u darcu je cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania.  Ak by príjem z darovania nebol u darcu oslobodený v čase darovania, výdavkom u darcu je obstarávacia cena nehnuteľnosti za ktorú darca nehnuteľnosť nadobudol. Okrem výdavkov spojených s kúpou, dedením alebo darovaním nehnuteľnosti, môže daňovník znížiť základ dane aj o ďalšie náklady:

• Výdavky na obstaranie majetku: Patria sem napríklad úroky z hypotéky, poplatky spojené s poskytnutým úverom, cena stavebného materiálu alebo služby využívané na výstavbu nehnuteľnosti.
• Výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu: Sem patria finančné prostriedky vynaložené na opravu, údržbu a technické zhodnotenie nehnuteľnosti, ako napríklad náklady na opravu strechy, právne služby a podobne.

Tieto výdavky je možné uplatniť v daňovom priznaní, čím sa zníži základ dane a zamedzí sa nadmernému zdaneniu. Daňovník si v daňovom priznaní môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky príjmov z predaja nehnuteľnosti, teda nemôže vzniknúť daňová strata, kedy by daňové výdavky prevýšili zdaniteľné príjmy.

Daňové záťaže a zdravotné odvody

Príjmy z predaja nehnuteľnosti, tak ako bolo načrtnuté v úvode podliehajú dani z príjmu i zdravotným odvodom. Príjmy, ktoré nie sú oslobodené od dane, podliehajú daňovému zdaneniu podľa špecifických sadzieb určených zákonom o dani z príjmov. Tieto sadzby závisia od výšky základu dane a môžu dosiahnuť až 25 % v prípade vyšších príjmov. Základ dane sa vyčísli ako súčet príjmov zo závislej činnosti, príjmov z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti a ostatných príjmov dosiahnutých v príslušnom zdaňovacom období.

Ak základ dane daňovníka nepresiahne sumu 47 537,98 eur (pre rok 2024), použije sa sadzba 19 %. Suma, ktorá prevýši túto vymedzenú hranicu je zdanená v sadzbe 25%. Okrem uvedeného daňového zaťaženia podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti aj zdravotnému odvodu, vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Tieto odvody vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia po podaní daňového priznania. Daňovníci majú možnosť znížiť svoj základ dane o zaplatené zdravotné odvody v nasledujúcom daňovom období.

Príklad na výpočet dane z príjmov fyzickej osoby, ktorej zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti presiahnu 60.000 eur

Daňovník vypočíta zo základu dane 47 537,98 eura daň sadzbou 19 %, t. j. 9 032,22 eura a zo sumy presahujúcej 47 537,98 eura (teda zo sumy 12 462,02 eura) vypočíta daň sadzbou 25 %, t. j. 3 115,51 eura. Daňová povinnosť je teda súčet súm 9 032,22 a 3 115,51, čo je spolu 12 147,73 eura.

Finančná správa v posledných štyroch rokoch podniká tzv. listovú kampaň. Ide o akciu, ktorou chce daňovníkov upozorniť na povinnosť podať daňové priznanie a zaplatiť daň z príjmov z predaja nehnuteľnosti. Na základe údajov z Katastra nehnuteľností posiela listy daňovníkom, u ktorých by mohla vzniknúť daňová povinnosť v súvislosti s predajom rodinného domu, chaty alebo garáže do piatich rokov od ich nadobudnutia. Tieto listy slúžia ako upozornenie na ich zodpovednosti voči dani. Z hľadiska dane sa finančná správa zamerala najmä na nehnuteľnosti, pri ktorých došlo v rozmedzí piatich rokov minimálne k dvom zmenám majiteľov. Je nutné povedať, že predošlé akcie boli veľmi úspešné a priniesli do štátneho rozpočtu 29 miliónov eur.[1]

Dodržiavanie príslušných daňových povinností a porozumenie oslobodeniam od dane sú kľúčové aspekty pre minimalizáciu rizika nežiaducich dôsledkov, ako sú sankcie alebo pokuty zo strany daňových úradov. Vzhľadom na komplexnosť zákona o dani z príjmov a osobitostiach pri zdaňovaní jednotlivých príjmov, je vhodné aby fyzické osoby podnikli všetky kroky, ktoré im pomôžu predchádzať možným rizikám pri nesplnení daňových povinností. Takýmto krokom môže byť konzultácia so špecialistom v oblasti daní, ktorý posúdi osobitosti a poskytne potrebné poradenstvo a znalosti na správne plnenie svojich daňových povinností. Len tak môžu efektívne riadiť svoje finančné záležitosti a minimalizovať riziko daňových problémov v budúcnosti.

V súvislosti s touto témou hovoril Peter Varga v realitnom podcaste NARKS aj o DPH pri predaji nehnuteľnosti. Pozrieť si ho môžete tu:

[1] Zdroj: https://www.financnasprava.sk/sk/pre-media/novinky/archiv-noviniek/detail-novinky/_prizn-nehnut-ts/bc

Článok Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľností je zobrazený ako prvý na Highgate.

Okrem toho Highgate Law & Tax oslavuje aj svoje víťazstvo v kategórii „Kapitálové trhy“, čím sa ukázala ako komplexná právnická firma s rozsiahlym odborným portfóliom a schopnosťou úspešne zvládať rôznorodé právne výzvy.

Galavečer udeľovania ocenení, ktorý bol organizovaný mediálnou a vzdelávacou skupinou EPRAVO Group a týždenníkom TREND, sa konal v priestoroch hotela Double Tree by Hilton v Bratislave. Pre Highgate Law & Tax to bola nielen príležitosť osláviť svoj úspech, ale aj poďakovať svojim klientom a partnerom za ich dôveru a podporu, bez ktorej by tento míľnik nebol možný.

Tento dvojitý triumf potvrdzuje vynikajúcu reputáciu Highgate Law & Tax v oblasti práva a daňových služieb a posilňuje jej postavenie popredného hráča na trhu právnych služieb na Slovensku.

Článok Highgate Law & Tax a jej dvojitý triumf v prestížnej súťaži Právnická firma roka je zobrazený ako prvý na Highgate.

Konzultáciu s Petrom Vargom si môžete objednať tu:

Článok Môžem predať byt za 200 000 EUR tak, že 20 000 EUR bude byt a 180 000 EUR zariadenie v ňom? Peter Varga bol hosťom vo videopodcaste Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) je zobrazený ako prvý na Highgate.

Pre tých, ktorí sa konferencie nezúčastnili, sme v osobitnom článku priniesli detailnejší prehľad jednotlivých tém, ktorým sme sa na konferencii venovali. Článok nájdete na tomto odkaze.  Zároveň, ak by ste mali záujem pozrieť si celú konferenciu, prípadne len niektoré jej časti, máme pre Vás k dispozícii videozáznamy z konferencie, ktoré nájdete na tomto odkaze.

Zdaňovanie slovenských fondov

Forma a výška zdanenia u slovenských fondov závisí predovšetkým od právnej formy daného fondu. Štandardne existujú formy transparentné a netransparentné, pričom pri podielovom fonde evidujeme akýsi hybrid medzi oboma formami.

Práve analýza daňového nastavenia fondu vie byť kľúčová pre efektívnosť fondovej štruktúry a v konečnom dôsledku aj zisk investora. 

Zdaňovanie zahraničných fondov

V rámci prednášky na konferencii, ako aj počas metodických dní Komory daňových poradcov, sme určitú časť venovali aj rôznym zahraničným fondovým štruktúram a jednotlivým príjmom z pohľadu klasifikácie podľa slovenských daňových, ale aj všeobecne právnych predpisov. Pri niektorých fondových štruktúrach totiž s ohľadom na nekomplexnosť slovenského práva môže dôjsť aj k situácii, že príjmy z fondu, ako aj príjmy samotného fondu, nebudú na žiadnej úrovni zdanené.

Vo všeobecnosti však existuje aj množstvo iných ako daňových dôvodov, pre ktoré manažéri fondov alebo zakladatelia volia zahraničnú štruktúru. Na konferencii sme hovorili o týchto:

Dane sú tak len jeden z dôvodov a pre účely obhájenia daňovej pozície zahraničného fondu by nemali byť tým hlavným motívom.

DPH

V rámci prednášky sme sa detailne venovali téme správcovských poplatkov pri správe fondu. Problém pri výklade nášho zákona o DPH spôsobil slovenský zákonodarca, ktorý pri zavedení právnej formy SICAV pozabudol upraviť zákon o DPH. Dnes tak v princípe môžu fondy na Slovensku čeliť riziku mechanického výkladu, ktorý by bol v rozpore s právom EÚ a mohol významne poškodiť fondovú štruktúru (vrátane investorov).

Akokoľvek, treba si uvedomiť, že nie každá správa fondu je od DPH oslobodená a v praxi sa relatívne často stretávame s tým, že správcovia (aj inštitucionálni) nemajú o tejto téme dostatočné znalosti. Pri nastavovaní fondovej štruktúry je preto nevyhnutné myslieť aj na toto a pokúsiť sa nastaviť štruktúru v zákonných rámcoch čo najviac efektívne.

Ak vás táto téma zaujíma, neváhajte nás kontaktovať.

Článok Prednáška Petra Vargu na metodických dňoch Komory daňových poradcov k téme zdaňovania fondov na Slovensku je zobrazený ako prvý na Highgate.

Pre tých, ktorí sa konferencie nezúčastnili, prinášame v tomto článku krátky prehľad jednotlivých tém, ktorým sme sa venovali. Zároveň, ak by ste mali záujem pozrieť si celú konferenciu, prípadne len niektoré jej časti, máme pre Vás k dispozícii videozáznamy z konferencie, ktoré nájdete na tomto odkaze.

Aké typy investičných fondov poznáme na Slovensku?

Konferenciu sme otvorili komplexnou problematikou rôznych typov investičných fondov. Pri nastavovaní štruktúry prostredníctvom investičných fondov je potrebné brať do úvahy celý rad faktorov, z čoho vyplýva ich delenie najmä podľa:

• investičnej politiky;
• právnej formy;
• možnosti passportu;
• zdaniteľnosti príjmov;
• aplikácie DPH na manažérske poplatky;
• typu investora, ktorému možno investičný fond distribuovať;
• typu ponuky; alebo
• toho, či je potrebné povolenie na jeho zriadenie a prevádzku.

Zároveň, nie všetky typy investičných fondov je vhodné alebo možné použiť na financovanie nehnuteľností, a tie, ktoré môžu mať vo svojom portfóliu nehnuteľnosti, sa následne výrazne líšia vo svojich osobitných parametroch. Preto, pri vytváraní a zakladaní investičných fondov je kľúčové úvodné komplexné regulačné, právne a daňové posúdenie vyššie uvedených faktorov.  

Aké sú pravidlá distribúcie malého investičného fondu? Slovenský SICAV?

Prvý panel sa venoval tzv. malým investičným fondom. Ide o investičné fondy, ktorých správcovia sú limitovaní maximálnou výškou aktív, ktoré môžu spravovať. Na druhú stranu, na tieto investičné fondy sa aplikuje legislatíva kolektívneho investovania vo veľmi limitovanej miere, nemajú zákonom určenú investičnú politiku (preto môžu investovať do real estate) a sú primárne určené profesionálnym investorom a v obmedzenej miere aj kvalifikovaným investorom.

Pri distribúcii malých investičných fondov, ktoré investujú do nehnuteľností zohrávajú kľúčovú úlohu nasledovné faktory:

• identifikácia a posúdenie profesionálneho investora;
• zohľadnenie kritérií profesionálneho investora s ohľadom na investičnú politiku fondu;
• limitácie pre kvalifikovaných investorov z pohľadu ich počtu, podielu na aktívach fondu a podielu na aktívach spravovaných správcom;
• distribučné kanály, cez ktoré je možné oslovovať kvalifikovaných investorov; a
• obmedzenia pri propagácii takýchto fondov.

Malé investičné fondy je možné založiť ako rôzne obchodné spoločnosti alebo družstvo. Zároveň, len investičný fond môže mať právnu formu akciovej spoločnosti s premenlivým základným imaním (tzv. SICAV). Ide o flexibilnú právnu formu, ktorá je prispôsobená potrebám kolektívneho investovania. Jedine malý investičný fond založený ako SICAV môže vytvárať podfondy ako účtovne oddelené časti majetku s odlišnými investičnými stratégiami.

Kde je hranica kolektívneho investovania? Kedy už potrebujem fond?

Druhý panel sa venoval rôznym alternatívnym formám získavania kapitálu od investorov a investovaniu do zahraničných nehnuteľností. Prvou témou bolo vymedzenie hranice kolektívneho investovania teda zodpovedaniu toho, kedy konkrétny biznis model predstavuje fond, a kedy naopak ide o legálnu štruktúru aj bez akéhokoľvek povolenia od NBS. Pri analýze konkrétneho biznis modelu z pohľadu kolektívneho investovania je nutné posúdiť, či tento biznis model:

• spĺňa kumulatívne všetky zákonné znaky kolektívneho investovania;
• napĺňa znaky niektorej z výnimiek kolektívneho investovania, napr. ide o spoločný podnik (JV) alebo holdingovú entitu;
• existujú iné indikácie, ktoré sú predpokladom toho, že biznis model bude alebo nebude fondom.

Crowdfunding a dlhopisové financovanie

Crowdunfing predstavuje pomerne stále novú reguláciu, ktorá umožňuje prepájať investorov na jednej strane a podnikateľov, ktorí hľadajú financovanie pre svoje projekty, na druhej strane. Cieľom nariadenia o crowdunfingu je uľahčiť financovanie predovšetkým malých a stredných podnikov, pre ktoré napríklad dlhopisové financovanie s prospektom môže byť príliš finančne nákladné. Zároveň, crowdfundingové platformy ako online platformy sú široko prístupné pre veľký okruh investorov, vrátane retailu, a teda umožňujú vlastníkom projektov nájsť financovanie, či už prostredníctvom pôžičiek alebo umiestnením cenných papierov, ktoré emitujú, na tejto platforme.  

Crowdfundingová platforma teda napríklad umožňuje, aby developer emitoval dlhopisy (iba do určitej výšky) za účelom výstavby konkrétneho developerského projektu. Dlhopisy je samozrejme možné ponúkať aj mimo crowdfundingovej platformy, pričom emisia dlhopisov predstavuje štandardný tradičný spôsob financovania, ktorý je na Slovensku aj developermi široko využívaný. Právna úprava emisií dlhopisov je veľmi flexibilná, čo dáva emitentom veľký priestor nastaviť si jednotlivé parametre dlhopisov podľa svojich potrieb, počnúc spôsobom výpočtu výnosu, nastavením pravidiel pre predčasnú splatnosť emisie, obdobia, počas ktorého sa budú dlhopisy vydávať, či ich podriadeniu bankovému financovaniu. Zároveň, pri financovaní nehnuteľností prostredníctvom dlhopisov je zaujímavým inštitútom agent pre zabezpečenie, v prospech ktorého ako zástupcu majiteľov dlhopisov je možné dlhopisy týmito nehnuteľnosťami zabezpečiť.

Ako je možné investovať do zahraničných nehnuteľností?   

Zaujímavou investičnou príležitosťou môže byť nadobúdanie nehnuteľností mimo Slovenskej republiky. Pri investičných štruktúrach, ktoré slovenským investorom umožňujú realizáciu takýchto investícií sú jedným z najkľúčovejších parametrov dane. Nastavenie štruktúry tak, aby bola mohla byť pre investorov kompetitívnou s inými „tuzemskými“ investičnými produktami je veľmi komplexnou záležitosťou berúc do úvahy predovšetkým existujúce riziko dvojitého zdanenia. 

Európske investičné fondy EuVECA a ELTIF

Tretí panel, v ktorom boli aj dvaja panelisti zo slovenských správcovských spoločností, sa venoval väčším investičným fondom, teda fondom, na ktorých zriadenie a prevádzku je na Slovensku nutné povolenie NBS. Fond rizikového kapitálu alebo „EuVECA“ je určený primárne na investície do tzv. venture kapitálových investícií, pričom ale pri pomerne široko zadefinovanej investičnej politike je za určitých okolností možné, aby takýto fond zainvestoval napríklad aj do spoločností vlastniacich nehnuteľnosti. Takýto fond je síce možné založiť aj registrovaným správcom, na používanie označenie EuVECA je však nutné splniť viacero požiadaviek, ktoré sa štandardne vyžadujú (samozrejme vo väčšej miere) pri licencovaných správcovských spoločnostiach, a to napríklad kvalifikačné požiadavky na osoby spravujúce fondy rizikového kapitálu, prudenciálne požiadavky na správcu, či viaceré vnútorné politiky. Netreba zabudnúť ani na správne daňové nastavenie.

Výhodou investičných fondov EuVECA a ELTIF je, že ich je možné distribuovať v celej EÚ, a to širšiemu okruhu investorov, ako je tomu pri iných alternatívnych investičných fondov podľa AIFMD smernice. ELTIF je zároveň jediným alternatívnym investičným fondom, ktorý je možné ponúkať retailu v celej Európskej Únii. Investičná politika tohto fondu je zameraná primárne na investície do dlhodobých aktív (vrátane nehnuteľností). ELTIF je síce uzavretým fondom, ale za určitých podmienok je možné investorom umožniť redemáciu aj pred uplynutím životnosti tohto fondu.

Fond kvalifikovaných investorov, fond nehnuteľností a fond alternatívnych investícií  

Typickým investičným fondom, ktoré slovenské správcovské spoločnosti využívajú na investície do nehnuteľností (a ktoré aj označujú ako „realitné fondy“) sú jednak fondy kvalifikovaných investorov, ktoré nemajú zákonom určenú investičnú politiku, a potom verejné špeciálne fondy nehnuteľností, ktoré môžu investovať priamo do nehnuteľností alebo do tzv. realitných spoločností, a musia dodržiavať pravidlá pre obmedzenie a rozloženie rizika vo svojom portfóliu. Za splnenia určitých kritérií je možné nadobudnúť do majetku verejného špeciálneho fondu alternatívnych investícií aj obchodnú spoločnosť, ktorá môže vlastniť nehnuteľnosť. Fondy nehnuteľností aj fondy alternatívnych investícií je možné ponúkať na Slovensku aj retailu bez obmedzenia minimálnej výšky investície.

Prečo sa zakladajú investičné fondy v zahraničí?

Štvrtý panel sa venoval zahraničným fondom, ktorých cenné papiere alebo majetkové účasti je možné ponúkať slovenským investorom. Pre rozhodnutie nezaložiť investičný fond, ktorý bude ponúkaný (vo veľkej miere) slovenským investorom existujú rôzne motivácie, počnúc stabilitou právneho prostredia, variabilitou štruktúr, ktoré napríklad na Slovensku neexistujú, ale aj z dôvodov robustnejšej infraštruktúry (mnoho slovenských podnikateľov zakladá napríklad SICAV-y v Českej republike, ktoré sú spravované „externými“ správcovskými spoločnosťami).

Veľkou výzvou pri zakladaní investičných fondov v zahraničí (aj) pre slovenských investorov je ich daňové štruktúrovanie. Do komplexnosti tejto problematiky prispievajú aj rôzne právne a daňovo transparentné štruktúry, s ktorými sa je potrebné pri vyplácaní príjmov na Slovensko vysporiadať. 

Čo sa týka distribúcie, zahraničné alternatívne investičné fondy (vrátane neeurópskych alternatívnych investičných fondov) je možné ponúkať na Slovensku všetkým typom investorov, pričom ale jednotlivé podmienky, ako takú distribúciu dosiahnuť, sa budú líšiť v závislosti predovšetkým od:

• toho, kde je správcovská spoločnosť, ktorá chce fond distribuovať, sídlo;
• kde je fond zriadený;
• či sa majú cenné papiere alebo majetkové účasti takéhoto fondu ponúkať len profesionálnym investorom alebo aj retailu.

Akvizičné financovanie

V poslednom piatom paneli sme sa venovali téme akvizičného financovania. V širšom zmysle zahŕňa financovanie nielen bankové financovanie, ale aj použitie vlastných zdrojov, s ktorými sú spojené viaceré špecifiká a obmedzenia, a napríklad aj rôzne alternatívne formy cudzích zdrojov financovania.

Rôzne druhy financovania je zároveň možné kombinovať, pričom v takom prípade je potrebné posúdiť aj potenciálne regulačné aspekty takých kombinácií.

Slovenská práva úprava prináša viaceré špecifiká, resp. zákonné obmedzenia spojené s poskytovaním a následným splácaním vlastných zdrojov financovania. Z toho vyplývajú nielen vysoké nároky na kreatívne štruktúrovanie akvizičných transakcií s použitím vlastných zdrojov, ale zároveň na štatutárne orgány je kladené bremeno zodpovednosti za dodržiavanie týchto pravidiel a spoločnú povinnosť na náhradu škody v prípade ich porušenia. Na ochranu kapitálu spoločnosti a jej akcionárov a veriteľov pred transakciami medzi spoločnosťou a jej spriaznenými osobami, ktoré nemajú trhový štandard, slúžia predovšetkým nasledovné inštitúty:

• zákaz vrátenia vkladov;
• spoločnosť v kríze;
• finančná asistencia.

Ak Vás vyššie uvedené témy zaujali a chceli by ste sa o nich dozvedieť viac, videozáznamy z jednotlivých panelov konferencie nájdete k dispozícii priamo tu: 

Ak vás táto téma zaujíma, neváhajte nás kontaktovať.

Článok Konferencia Real Estate – dane a financovanie (Unikátna konferencia k fondovým a daňovým štruktúram, crowdfundingu, dlhopisom, bankovému financovaniu, atď.) je zobrazený ako prvý na Highgate.

Slávnostný galavečer udeľovania ocenení bol organizovaný vydavateľstvom EPRAVO Group a týždenník TREND, pričom jeho jedenásty ročník pripadol na stredu 26. apríla. Podujatie sa konalo v priestoroch hotela Double Tree by Hilton v Bratislave, kde si zúčastnení víťazi jednotlivých kategórií prevzali ocenenia za svoju celoročnú prácu.

Ďakujeme našim klientom a partnerom za spoluprácu, aj vďaka ktorej sa nám tento úspech podarilo dosiahnuť.

Ak máte záujem o konzultáciu, neváhajte nás kontaktovať.

Článok Highgate Law & Tax sa stala Právnickou firmou roka 2023 v oblasti daňového práva je zobrazený ako prvý na Highgate.

Kedy sa oplatí kúpiť byt na firmu, na živnosť a kedy radšej na osobu?

Zodpovedanie tejto otázky má právny kontext a tiež si vyžaduje znalosti z oblasti dane z príjmov, odvodov a DPH. Okrem toho treba prihliadať na ekonomické aspekty vlastnenia nehnuteľnosti, ako sú napríklad cena nájmu, rast či pokles nehnuteľností alebo cena stavebných vstupov. Z pohľadu dane z príjmov a odvodov platí, že nákup so zámerom nehnuteľnosť vlastniť dlhšie ako 5 rokov sa oplatí realizovať ako fyzická osoba. „Je to kvôli tomu, že fyzická osoba predaj nehnuteľnosti po 5 rokoch od nadobudnutia nezdaňuje, ak nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku. A tým pádom jej nevzniká ani vymeriavací základ pre zdravotné poistné,“ vysvetľuje daňový advokát Peter Varga z Highgate Group.

To však podľa odborníkov nemusí platiť vždy a všade. Ak by ceny nehnuteľností nerástli takým prudkým tempom, ako môžeme sledovať v posledných rokoch, a nehnuteľnosť by si vyžadovala nejaké investície na opravy alebo modernizáciu, mohlo by byť v konkrétnom prípade efektívnejšie vlastniť nehnuteľnosť ako právnická osoba. „Ilustrujme si to na príklade fyzickej osoby, ktorá obstará nehnuteľnosť, prenajíma ju a po 5 rokoch sa rozhodne nehnuteľnosť predať. Celková daňová povinnosť (predpokladáme, že nehnuteľnosť prenajíma bez poskytovania prislúchajúcich služieb ako upratovanie, výmena bielizne a pod.) by bola za tých 5 rokov vyššia, ako by bola daňová povinnosť právnickej osoby z predaja nehnuteľnosti, keď by základ dane z predaja tvoril rozdiel predajnej ceny a daňovo zostatkovej ceny nehnuteľnosti,“ hovorí Peter Varga.

V praxi sa však vyskytujú zložitejšie prípady. Najmä ak prenajíma nehnuteľnosť fyzická osoba–živnostník. V niektorých prípadoch je totiž takýto spôsob prenájmu daňovo–odvodovo výhodnejší ako tzv. pasívne prenajímanie a vyššie uvedený príklad by mohol viesť k opačnej odpovedi. „Závisí to od celkovej výšky príjmov (aj z iných zdrojov) takejto fyzickej osoby. Fyzické osoby – SZČO si zároveň môžu nehnuteľnosť vložiť do obchodného majetku a uplatňovať tak voči príjmom z prenájmu odpisy, poplatky do fondu opráv, rekonštrukcie, dane alebo poistenia,“ spresňuje daňový advokát Peter Varga.

Pozor aj pri odpočte DPH

Veľmi významným faktorom pri kúpe bytu či inej nehnuteľnosti na firmu sú aj záležitosti spojené s DPH. Pri splnení určitých podmienok si môže kupujúci nehnuteľnosti odpočítať DPH a štát mu vyplatí tzv. nadmerný odpočet. Ak nehnuteľnosť v novostavbe stojí napríklad 250 000 eur s DPH, kupujúci tak dostane od štátu späť 41 667 eur. To však neplatí automaticky. „Vo všeobecnosti je potrebné, aby takýto kupujúci následne s danou nehnuteľnosťou uskutočňoval zdaniteľné plnenia pre účely DPH. V opačnom prípade nárok na odpočet DPH stráca,“ objasňuje daňový advokát Peter Varga. V praxi sa tiež vyskytujú aj situácie, keď kupujúci napríklad síce dostane od štátu nadmerný odpočet, ale vrátiť ho musí iba sčasti a to po nejakom čase. „Variácií v súvislosti s DPH je tak niekoľko. Vo všeobecnosti je však možné konštatovať, že nárok na odpočet DPH automaticky neznamená zvýhodnenú daňovú pozíciu kupujúceho,“ dodáva Peter Varga.

Ak vás táto téma zaujíma, neváhajte nás kontaktovať.

Článok Je lepšie kúpiť byt na osobu alebo na firmu? Rozhovor Petra Vargu pre Pravdu je zobrazený ako prvý na Highgate.

Fyzická verzus právnická osoba

Kedy sa podnikateľovi oplatí kúpiť byt na firmu a kedy radšej na osobu?

Zodpovedanie tejto otázky si vyžaduje znalosti nielen z oblasti daní z príjmov, odvodov a dane z pridanej hodnoty, ale sčasti je tam aj určitý právny kontext. Treba tiež vedieť odhadnúť ekonomické aspekty vlastnenia nehnuteľnosti – cena nájmu, rast či pokles nehnuteľností alebo stavebných vstupov, ktoré majú významný vplyv na zodpovedanie tejto otázky. Z hľadiska dane z príjmov a odvodov v zásade platí, že nákup so zámerom nehnuteľnosť vlastniť dlhšie ako päť rokov sa oplatí realizovať ako fyzická osoba. Je to preto, že predaj nehnuteľnosti po piatich rokoch od nadobudnutia fyzická osoba, ak nehnuteľnosť nebola v obchodnom majetku, nezdaňuje. A tak jej nevzniká ani vymeriavací základ pre zdravotné poistné.

Vyššie ceny

To však zrejme nemusí platiť vždy a všade. Aký môže mať vplyv nárast cien nehnuteľností?

Ak by ceny nehnuteľností nerástli takým tempom, ako sme zvyknutí posledné roky, a nehnuteľnosť by si vyžadovala nejaké investície na opravy alebo modernizáciu, možno by v konkrétnom prípade bolo efektívnejšie vlastniť nehnuteľnosť ako právnická osoba. Ilustrujme si to na príklade fyzickej osoby, ktorá si obstará nehnuteľnosť za 200-tisíc eur a prenajíma ju so ziskom sedemtisíc eur ročne po odpočítaní OPEX. Po piatich rokoch sa rozhodne nehnuteľnosť predať. Pred predajom však zrealizuje rekonštrukciu v sume 30-tisíc eur a nehnuteľnosť predá za 225-tisíc eur. Celková daňová povinnosť – predpokladáme, že nehnuteľnosť prenajíma takzvanou pasívnou formou – je za tých päť rokov vyššia, akoby bola daňová povinnosť právnickej osoby z predaja nehnuteľnosti, keď by základ dane z predaja tvoril rozdiel predajnej ceny, teda 225-tisíc eur a daňovo zostatkovej ceny nehnuteľnosti, čiže 175-tisíc eur.

Komplikovanejšie prípady

Vyskytujú sa v praxi aj zložitejšie prípady?

Istú komplexitu prináša napríklad aj prenajímanie nehnuteľnosti ako fyzická osoba živnostník. V niektorých prípadoch je totiž takýto spôsob prenájmu daňovo-odvodovo výhodnejší ako takzvané pasívne prenajímanie a uvedený príklad by mohol viesť k opačnej odpovedi. Závisí to od celkovej výšky príjmov a aj z iných zdrojov takejto fyzickej osoby. Ďalej, fyzické osoby si môžu nehnuteľnosť vložiť do obchodného majetku a uplatňovať tak voči príjmom z prenájmu odpisy, poplatky do fondu opráv, rekonštrukcie, dane alebo poistenia.

DPH na scéne

Akú úlohu môže zohrať pri rozhodovaní aj možnosť odpočítania dane z pridanej hodnoty?

Pri splnení určitých podmienok si môže kupujúci nehnuteľnosti odpočítať daň z pridanej hodnoty a štát mu vyplatí „nadmerný odpočet“. Ak nehnuteľnosť v novostavbe stojí napríklad 250-tisíc eur s daňou z pridanej hodnoty, kupujúci tak dostane od štátu späť 41 667 eur. To však, samozrejme, nie je také jednoduché. Vo všeobecnosti je potrebné, aby takýto kupujúci následne s danou nehnuteľnosťou uskutočňoval zdaniteľné plnenia pre účely dane z pridanej hodnoty. V opačnom prípade nárok na odpočet dane z pridanej hodnoty stráca. V praxi sa tiež vyskytujú aj rôzne hybridné situácie, keď kupujúci napríklad síce dostane od štátu nadmerný odpočet, ale vrátiť ho musí iba sčasti, a to po nejakom čase. Tých daňových variácií je tak niekoľko. Vo všeobecnosti je však možné konštatovať, že nárok na odpočet dane z pridanej hodnoty automaticky neznamená zvýhodnenú daňovú pozíciu kupujúceho.

Rôzne riziká

Do akej miery treba myslieť aj na právny rozmer?

Pri kúpe nehnuteľnosti ako právnická osoba nie je právna pozícia kupujúceho natoľko chránená. Na druhej strane kupovať nehnuteľnosť na právnickú osobu je rozumnejšie hlavne v situáciách, keď je s fyzickou osobou spojené riziko zabezpečenia alebo prepadnutia majetku alebo jeho časti alebo veci. Tak či onak. Téma je veľmi komplexná a nie je možné paušálne zodpovedať túto otázku. V praxi je to vždy potrebné individuálne posúdiť.

Ak vás táto téma zaujíma, neváhajte nás kontaktovať.

Článok Ako je najlepšie vlastniť nehnuteľnosť? Ako PO alebo FO? je zobrazený ako prvý na Highgate.

So stúpajúcou hodnotou kryptomien prirodzene stúpa aj dopyt po daňovom a právnom poradenstve súvisiace so zdaňovaním kryptomien a prípadne hľadaní zákonných ciest za zníženie daňovej a odvodovej povinnosti. 

V základnom nastavení sa u fyzických osôb, ktoré sú daňovým ako aj odvodovým rezidentom Slovenska zdaňuje zisk z predaja kryptomien sadzbou dane 19%, respektíve 25%. Zároveň tento zisk podlieha aj zdravotným odvodom. U právnických osôb sa základ dane zdaňuje 15 % alebo 21 % sadzbou dane. Napriek relatívne jednoznačným pravidlám, je však oblasť kryptomien v praxi veľmi komplexnou nielen daňovou, ale aj účtovnou témou. 

S klientmi riešime napríklad: 

• čo sa zahrňuje do daňových výdavkov pri obchodovaní s kryptomenami;
• ako sa posudzuje obchodovanie cez rôzne platformy mimo dispozície konkrétneho daňovníka;
• ako sa posudzujú nepeňažné vklady pri fyzických alebo právnických osobách doma alebo v zahraničí;
• využívanie zahraničných spoločností pri obchodovaní s kryptomenami;
• čo v prípade, ak daňovník nevie presne vypočítať základ dane;
• obstarávacia hodnota kryptomien pri daroch, vkladoch, zlúčeniach alebo likvidáciách;
• kryptomeny a DPH (neplatí totiž absolútne, že kryptomeny sú mimo režimu DPH).

Viac o zdaňovaní kryptomien nájdete v našich článkoch a videách. Nájdete ich na stránkach Highgate Group. 

V súvislosti so zdaňovaním kryptomien poskytujeme tieto služby: 

• analýza možností na zákonnú daňovú a/alebo odvodovú optimalizáciu;
• implementácia zahraničných riešení;
• zastupovanie v daňových konaniach;
• analýza hranice trestnoprávnej zodpovednosti v kontexte konkrétnych prípadov.

Zdaňovanie finančných nástrojov

Medzi finančné nástroje zaraďujeme okrem cenných papierov, aj deriváty, majetkové účasti v subjektoch kolektívneho investovania, finančné rozdielové zmluvy, prípadne v niektorých prípadoch kryptomeny. Zdaňovanie a “zodvodňovanie” finančných nástrojov nie je harmonizované, a teda konkrétna miera zdanenia a prípadne povinnosti zaplatiť povinné sociálne alebo zdravotné poistenie závisí od typu finančného nástroja ako aj typu príjmu, ktorý v súvislosti s ním fyzickej osobe plynie.

Pri právnických osobách je tá situácia z hľadiska daní o niečo jednoduchšia. Avšak hlavne pri derivátoch a derivátových kryptomenách je zasa významne náročnejšie účtovanie.

Treba si uvedomiť, že téma účtovania a zdaňovania komplexnejších finančných nástrojov a kryptomien nie je v Európskej únii vo všeobecnosti harmonizovaná a štáty si tak vytvárajú vlastné daňové a účtovné rámce. 

A to má svoje dopady hlavne pri menších štátoch ako je Slovensko, ktoré prirodzene nemá vybudované kapacity na komplexné uchopenie týchto tém.

Zdaňovanie nehnuteľností

Pri zdaňovaní nehnuteľností okrem dani z príjmov a odvodov zohráva veľkú úlohu aj DPH. Téma štandardne nezaujíma iba podnikateľov s nehnuteľnosťami, ale aj súčasné nepodnikajúce fyzické osoby, ktoré využívajú práve nehnuteľnosti na zhodnocovanie svojich aktív.

Časté sú prípady fyzických osôb, ktoré kupujú investičné nehnuteľnosti. Na základe našich skúseností, klienti sa zaujímajú hlavne o tieto témy:

• pri ktorej kúpe nehnuteľnosti je možný odpočet DPH;
• je lepšie nehnuteľnosť prenajímať cez s.r.o. alebo ako fyzická osoba;
• podnikateľ/nepodnikateľ a zdaniteľná/nezdaniteľná osoba;
• kedy je narábanie s nehnuteľnosťou vnímané ako podnikanie;
• ak sa nehnuteľnosť kúpi bez DPH, je možné získať odpočet DPH pri jej následnom predaji s DPH;
• je možné predať nehnuteľnosť bez DPH, ak bola kúpená s DPH.

Klientom radíme pri štrukturovaní ich podnikania s nehnuteľnosťami. 

Netýka sa to tak iba väčších developérskych projektov, ktoré zabezpečujeme ako Highgate Group, ale pridanú hodnotu v tomto poradenenstve zjavne nachádzajú aj fyzické osoby ako individuálni (aj menší) investori.

Článok Zdaňovanie nehnuteľností, obchodných podielov, akcií a iných kapitálových príjmov je zobrazený ako prvý na Highgate.