Ako zdaňovať príjem z prenájmu nehnuteľnosti a je stále lepšie investovať do akciového indexu?

Akciové trhy zaznamenali najväčší pokles od finančnej krízy v rokoch 2007 – 2009. Dow Jones, jeden z najznámejších indikátorov amerického akciového  trhu, klesol v priebehu jedného týždňa o približne 15%. Pre porovnanie, v celom krízovom roku 2008 bol pokles 34%. Tieto čísla samozrejme treba vnímať s veľkou rezervou, avšak pre účely potreby zviezť sa na vlne hystérie poslúžia dobre. Dopĺňajúc klasika, v takto položených číslach je totiž emócia, ktorá je pre adresáta zaujímavejšia ako fakt.

Ten fakt je, okrem iného, ten, že v širšom časovom rozptyle (napríklad rok 2008) sú prirodzene zahrnuté aj korekcie. A tie pri pár dňovom „equity rout“ jednoducho nemáte a tak to vyzerá dramatickejšie (EDIT: 2.3.2020 zaznamenal akciový trh významnú korekciu).

Pred niekoľkými mesiacmi som čitateľom ponúkol svoj finančno-daňový pohľad na rozdiel medzi investovaním do nehnuteľnosti a klasickým pasívnym akciový ETF (Ako zdaňovať príjem z prenájmu nehnuteľnosti a je stále lepšie investovať do akciového indexu?). Vo všetkých sledovaných rokoch vyšiel víťazne akciový index. V kontexte súčasných akciových prepadov a zvýšeného počtu našich klientov, ktorí investične prenajímajú ako FO alebo PO bratislavské byty sa v tomto blogu pokúsim zhrnúť základné daňovo-právne pravidlá prenajímania nehnuteľnosti.

Prenajímanie nehnuteľnosti fyzickou osobou

Fyzická osoba má štandardne možnosť prenajímať nehnuteľnosť a dosahovať tzv. pasívny príjem alebo príjem aktívny. Pri pasívnom príjme ide o pasívnu zárobkovú činnosť, ktorá nevykazuje známky aktívnej účasti prenajímateľa na tvorbe obsahu dodávaných služieb (napr.: prenajímateľ nevymieňa bielizeň alebo nerefakturuje náklady na energie). V prípade, ak tento obsah sčasti fyzická osoba vytvára, ide o podnikanie k čomu prináleží povinnosť získať živnostenské oprávnenie.

Pasívny príjem fyzickej osoby

Toto základné právne vymedzenie má aj svoje daňovo-odvodové súvzťažnosti. Pri pasívnom prenajímaní nehnuteľnosti príjem fyzickej osoby podlieha fixnej 19% sadzbe dane, pričom ak jej základ dane spolu so základom dane zo závislej činnosti a ostatných príjmov presiahne 37 163 EUR (pozor, platí od roku 2020), sadzba dane je 25%. Vzhľadom na to, že sa jedná o pasívny príjem, FO nemôže využiť odpočítateľné položky zo základu dane alebo daňový bonus, ktoré za určitých okolností dokážu významne znížiť daňovú povinnosť FO. Potiaľto to predstavuje pre prenajímateľ nevýhodu oproti aktívnemu prenájmu. Istú daňovú výhodu však predstavuje možnosť oslobodiť takýto príjem od dane z príjmov do sumy 500 EUR. V takom prípade je však potrebné potom pomerne krátiť daňové výdavky.

Vo všeobecnosti platí, že príjem z pasívnej činnosti nepodlieha zdravotným alebo sociálnym odvodom. Samozrejme každý systém potrebuje mať výnimky. U nás touto výnimkou sú napríklad niektoré staré dividendy, ktoré podliehajú 14 % zdravotnému poistnému alebo niektoré príjmy z kapitálového majetku alebo ostatné príjmy, ktoré tiež podliehajú zdravotnému poistnému. Príjem z prenájmu však ani zdravotnému, ani sociálnemu poisteniu nepodlieha, čo predstavuje pre mnohých prenajímateľov významnú výhodu.

Pri takomto type prenajímania postačuje registrácia na DIČ, ak ešte nebolo pri inej príležitosti prenajímateľovi pridelené. Prenajímateľ môže využívať iba reálne náklady a nehnuteľnosť môže, ale nemusí mať zaradenú do obchodného majetku. To, či sa oplatí mať nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku je veľmi individuálne (výška odpisov, existencia hypotekárneho úveru, zamýšľané kroky s nehnuteľnosťou, individuálna pozícia prenajímateľa, atď.) a toto posúdenie je predmetom služby s názvom daňová optimalizácia. Rôznorodosť takýchto scenárov obohacuje aj variant pri ktorom má prenajímateľ nehnuteľnosť v BSM.

Ak prenajímateľ nemá nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku platí, že si môže do daňových výdavkov zahrnúť iba niektoré reálne výdavky ako napríklad náklady na energie, správu nehnuteľnosti, internet, či hnuteľné veci (ak je tak dohodnuté v zmluve s nájomcom). Ak by však prenajímateľ mal túto nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku, tento diapazón možností zníženia celkovej daňovej povinnosti sa rozšíri napríklad o spomínané odpisy, prípadné technické zhodnotenia, úroky alebo dane a poistenie.

Aktívny príjem fyzickej osoby

Tento príjem sa spravuje štandardnými daňovo – odvodovými pravidlami ako živnosť. Aké dane a odvody platí živnostník aké právne úskalia so sebou živnosť prináša si môžete prečítať v inom blogu tu alebo pozrieť priamo videoblog tu a tu. Ak by sme to mali zjednodušiť, veľkou výhodou prenajímania prostredníctvom živnosti je možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov, nezdaniteľných častí základu dane alebo daňového bonusu. Navyše, od roku 2020 môže prenajímateľ využiť 15 % sadzbu dane z príjmov a zároveň sa tento príjem nekumuluje s niektorými inými príjmami v jednom základu dane, čím sa znižuje šanca pre uplatnenie 25% sadzby dane.

Nevýhodou je skutočnosť, že príjem zo živnosti vstupuje do vymeriavacieho základu pre výpočet zdravotného a po splnení určitých podmienok aj sociálneho poistenia. Výsledná daňovo-odvodová suma tak môže byť vyššia, ale aj nižšia ako pri pasívnom prenájme.

Prenájom nehnuteľnosti právnickou osobou

Aké daňovo-odvodové súvislosti sú spojené s prenájmom nehnuteľnosti cez PO rovnako ukazujú vyššie uvedené blogy.

Okrem toho je pri právnickej osobe často krát žiadané vedieť, či je možné uplatniť pri kúpe napríklad bytu odpočet DPH. Vo väčšine prípadov toto možné nie je vďaka relatívne nedávnej novele zákona o DPH, avšak existujú výnimky, kedy to zákon a judikatúra Súdneho dvora EÚ pripúšťa. Ak si klient uplatní odpočet DPH, na výstupe tak bude musieť s nejakou DPH počítať. Aj tu existujú výnimky a rovnako aj tu je možné výšku tej výstupnej DPH modelovať v medziach transferového oceňovania pre účely dane z príjmov ako aj DPH.

Predaj nehnuteľnosti a daň z príjmov

Predávať byt ako FO je, ale aj nie je výhodnejšie. Ak FO vlastní nehnuteľnosť viac ako 5 rokov a zároveň ju má vyradenú z obchodného majetku dlhšie ako 5 rokov (ak ju mala zaradenú), príjem z predaja nehnuteľnosti je od dane z príjmov oslobodený. V opačnom prípade spadá medzi ostatný príjem a zisk z predaja (= rozdiel medzi predajnou cenou a kúpnou cenou alebo daňovo zostatkovou cenou) je predmetom 19 % alebo 25 % dane z príjmov a 14 % zdravotného odvodu.

Pri právnickej osobe príjem z predaja nehnuteľnosti vždy podlieha dani z príjmov pri sadzbe dani 15% alebo 21%. Základ dane z predaja sa vypočíta ako rozdiel medzi predajnou cenou a daňovo zostatkovou cenou, pričom ak je predmetom predaja pozemok, ten sa pre účely dane z príjmov neodpisuje a jeho daňovo zostatková cena sa rovná jeho kúpnej cene.

Daňová optimalizácia

V praxi sa stretávam s možnosťami klientov flexibilne modelovať svoje aktivity tak, aby to na konci dňa aj v kombinácií s inými aktivitami klienta alebo jeho spoločností a možnosťami, ktoré poskytuje zákon predstavovalo efektívnejšie daňovo-odvodové zaťaženie. Je to v princípe jednoduchá daňová alebo odvodová optimalizácia, ktorá je plne legálna a legitímna zároveň. Treba si uvedomiť, že daňové zákony nie sú neutrálne = neposkytujú na nejakú ekonomickú kauzu iba jedno riešenie, a preto nie je možné každé napasovanie určitej ekonomickej situácie do nejakých iných daňových rámcov automaticky vnímať ako obchádzanie daní. Ak vás táto téma zaujíma, odporúčam svoj blog „Čo môže mať spoločné Paradise Papers s „eseročkou“ alebo živnosťou?“

Je teda lepšie investovať do akciového indexu?

V predošlom blogu som veľmi jasne formuloval svoju preferenciu radšej investovať do ETF akciového fondu ako napríklad vymýšľať štruktúry na plnohodnotný odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti na investičné účely a/alebo trápiť sa s zariaďovaním a prenájmom. Okrem toho, že to finančne vychádzalo doteraz vždy lepšie, šetrí to čas, dodáva životný komfort a aj z daňového hľadiska to vychádzalo lepšie.  Moje presvedčenie sa upevnilo následnou skúsenosťou, keď mi 25.12.2019 o 1:30 v noci (a teda kvázi na Štedrý deň) praskol v byte (cca 10 ročná novostavba), ktorý prenajímam a v danom čase bol prázdny radiátor. Zatopil som 4 poschodia pod bytom…

Paradoxne však som práve tento január predal časť svojich akciových fondov, aby som stádovito aj ja kúpil byt v bratislavskej novostavbe. Na moju obranu doplním, že ten byt som nekúpil na prenájom, ale pre moju starkú z Handlovej, kde doteraz, pravda, žila skutočný život a rád by som, aby jeseň svojho života prežila neskutočne. Vyhol som sa tým elegantne koronavírusu. Na prvý pohľad „smart decision“ (aj keď úplne náhodné). Keby som však nemusel, určite to nerobím.

Aj keď efekt paniky z koronavírusu naplno odhaľuje krehkosť akciového trhu (napríklad po páde dvojičiek v septembri 2001 sa burza na niekoľko dní pre obavy z paniky zavrela), historická analýza mi našepkáva ostať verný tejto svojej preferencii. Je to aj z hľadiska teritoriality a likvidity flexibilnejšie a či to bude výnosnejšie aj v roku 2020 si povieme o rok :).

Foto: Freepik.com