Hromadné financovanie alebo crowdfunding predstavuje modernú a čoraz viac etablovanú metódu alternatívneho získavania finančných prostriedkov, a to predovšetkým pre startupy a malé a stredné podniky. Podstata crowdfundingu spočíva v spojení investorov (fyzických a právnických osôb), ktorí disponujú voľným kapitálom s podnikmi, ktoré hľadajú prostriedky na financovanie svojich činností. Ako vyplýva aj zo samotného označenia „crowdfunding“, tento predpokladá, že na financovaní jednotlivých projektov sa bude spravidla zúčastňovať väčší počet investorov. Takýto spôsob financovania umožňuje prístup k financovaniu aj pre skupinu subjektov, pre ktoré je zložité alebo takmer nemožné získať bankové financovanie.

Najbežnejšie formy crowdfundingu

Crowdfunding môžeme najčastejšie rozdeliť do štyroch základných kategórií:

• Darcovský crowdfunding: V tomto modeli investori prispievajú peniazmi bez očakávania akejkoľvek odmeny. Tento typ je často využívaný na financovanie charitatívnych a sociálnych projektov.
• Odmenový crowdfunding: Prispievatelia dostávajú určitú formu odmeny, ktorá môže byť fyzickým produktom, službou alebo inou formou kompenzácie. Tento model je populárny medzi kreatívnymi projektami a startupmi.
• Investičný crowdfunding: Investori získavajú podiel vo firme alebo projekte, do ktorého prispeli. Tento model sa podobá tradičnému investičnému procesu, kde prispievatelia očakávajú finančný výnos.
• Pôžičkový crowdfunding: Tento model umožňuje prispievateľom poskytovať pôžičky, ktoré sú následne splácané s úrokmi. Je to alternatíva k tradičným bankovým pôžičkám a mikrofinancovaniu.

Právna úprava crowdfundingu

Právna úprava crowdfundingu je v rámci Európskej únie harmonizovaná. Základným právnym predpisom, ktorý upravuje crowdfunding je Nariadenie Európskeho Parlamentu a Rady (EÚ) 2020/1503 zo 7. októbra 2020 o európskych poskytovateľoch služieb hromadného financovania pre podnikanie a o zmene nariadenia (EÚ) 2017/1129 a smernice (EÚ) 2019/1937 (ďalej len „Nariadenie o crowdfundingu“), ktoré sa v Európskej Únii uplatňuje od 10. novembra 2021.

Crowdfunding je ďalej upravený vykonávacími a delegovanými nariadeniami Komisie, ktoré predstavujú súbor regulačných a vykonávacích technických predpisov podrobnejšie upravujúcich niektoré ustanovenia Nariadenia o crowdfundingu.

Napokon, výkladové stanoviská k právnej úprave crowdfundingu poskytuje aj Európsky orgán pre cenné papiere a trhy (ďalej len „ESMA“).

Nariadenie o crowdfundingu upravuje predovšetkým:

• požiadavky na poskytovanie služieb hromadného financovania,
• organizáciu poskytovateľov služieb hromadného financovania, a
• udeľovanie povolení poskytovateľom služieb hromadného financovania, vrátane dohľadu na ich činnosťou.

K téme regulácie crowdfundingu sa bližšie vyjadroval aj náš partner Tomáš Demo v relácii Investujeme v televízii TA3:

Aktéri crowdfundingu a platforma hromadného financovania

V rámci crowdfundingu dochádza k stretu troch typov subjektov:

• poskytovateľ služieb hromadného financovania – je právnická osoba s povolením udeleným od príslušného regulátora, ktorá spravuje alebo prevádzkuje tzv. platformu hromadného financovania, prostredníctvom ktorej dochádza ku stretu dopytu a ponuky medzi vlastníkmi projektov a investormi,
• vlastník projektu – je každá právnická alebo fyzická osoba, ktorá sa snaží získať kapitál na financovanie výkonu svojich činností prostredníctvom platformy hromadného financovania, a
• investor – je každá právnická alebo fyzická osoba, ktorá prostredníctvom platformy hromadného financovania poskytuje financovanie vlastníkom projektov.

Ako vyplýva aj z vyššie uvedeného, pre Nariadenie o crowdfundingu je teda kľúčovým pojmom „platforma hromadného financovania“, ktorá je definovaná ako verejne prístupný internetový informačný systém, ktorý prevádzkuje alebo spravuje poskytovateľ služieb hromadného financovania.[1] Poskytovanie hromadného financovania je teda v Nariadení o crowdfundingu definované výlučne ako crowdfunding, ktorý je vykonávaný v online priestore.

Pôžičkový a investičný crowdfunding

Nariadenie o crowdfundingu upravuje dva typy hromadného financovania:

• tzv. pôžičkový crowdfunding, v rámci ktorého dochádza k uľahčeniu poskytovania pôžičiek od investorov ako veriteľov vlastníkom projektov ako dlžníkom, a to za dohodnutý úrok; a
• tzv. investičný crowdfunding, v rámci ktorého dochádza prostredníctvom platformy hromadného financovania k umiestňovaniu prevoditeľných cenných papierov a tzv. prijatých nástrojov na účely hromadného financovania emitovaných vlastníkmi projektov alebo účelovo vytvorenými subjektmi a k prijímaniu a postupovaniu pokynov investorov na nadobudnutie týchto prevoditeľných cenných papierov a tzv. prijatých nástrojov na účely hromadného financovania.

Pôžičkový crowdfunding a investičný crowdfunding predstavujú činnosti, prostredníctvom ktorých platforma hromadného financovania páruje záujmy investorov a vlastníkov projektov o financovanie (tzv. služby hromadného financovania).

Pôžička podľa Nariadenia o crowdfundingu má nasledovné znaky:

• má stanovený dátum splatnosti,
• záväzok vlastníka projektu vrátiť požičané finančné prostriedky je nepodmienený,
• pôžička je úročená, a
• vlastník projektu má povinnosť splácať istinu pôžičky spolu s úrokmi v súlade so splátkovým kalendárom.

Pri investičnom crowdfundingu dochádza zo strany poskytovateľa služieb hromadného financovania k poskytovaniu dvoch investičných služieb a činností definovaných v smernici MiFID II[2]:

• Prijímanie a postúpenie pokynov, a
• Umiestňovanie bez pevného záväzku.

Obe vyššie uvedené služby sa týkajú prevoditeľných cenných papierov[3] a tzv. prijatých nástrojov na účely hromadného financovania, ktoré sú špecifickým nástrojom vymedzeným a definovaným v Nariadení o crowdfundingu. To ich definuje ako „podiely v súkromnej spoločnosti s ručením obmedzením, na ktoré sa nevzťahujú obmedzenia, ktoré by účinne bránili ich prevodu vrátane obmedzení spôsobu, akým sa tieto podiely verejne ponúkajú alebo inzerujú“. Národná banka Slovenska (ďalej len „NBS“) uvádza, že za tieto nástroje „nepovažuje podiely v spoločnostiach s ručením obmedzením, v komanditných spoločnostiach, vo verejných obchodných spoločnostiach alebo v družstvách“[4] Aj zo zoznamu publikovaného orgánom ESMA[5] vyplýva, že v podmienkach Slovenskej republiky neexistujú žiadne nástroje, ktoré by sa kvalifikovali ako prijaté nástroje na účely hromadného financovania.

Povolenie na poskytovanie služieb hromadného financovania

Služby hromadného financovania môžu poskytovať len (i) právnické osoby, ktoré (ii) sú usadené v Únii a (iii) ktorým bolo udelené povolenie na výkon činnosti podľa Nariadenia o crowdfundingu. Povolenie podľa prechádzajúcej vety udeľuje v Slovenskej republike NBS, a to po splnení podmienok stanovených v Nariadení o crowdfundingu.

Poskytovateľ služieb hromadného financovania s udeleným povolením od NBS môže následne po podaní príslušného oznámenia, poskytovať služby hromadného financovania aj v iných členských štátoch Európskej únie.

Základnými podmienkami pre získanie povolenia na poskytovanie služieb hromadného financovania je splnenie predovšetkým nasledovných požiadaviek:

• Prudenciálne (kapitálové) požiadavky. Poskytovatelia služieb hromadného financovania musia nepretržite spĺňať finančné záruky, ktoré musia byť vo výške minimálne 25 000 Eur a vo výške jednej štvrtiny fixných režijných nákladov za predchádzajúci rok, ak poskytovateľ služieb hromadného financovania uľahčuje aj poskytnutie pôžičiek. Poskytovateľ služieb hromadného financovania môže tieto požiadavky splniť prostredníctvom vlastných zdrojov, poistnou zmluvou, alebo ich kombináciou.
• Personálne požiadavky. Osoby zodpovedné za riadenie poskytovateľa služieb hromadného financovania musia preukázať, že majú dobrú povesť a dostatočné znalosti, zručnosti a skúsenosti na riadenie poskytovateľa služieb hromadného financovania.
• Organizačno-technické požiadavky. Poskytovatelia služieb hromadného financovania musia vypracovať postupy a opisy systémov, ktorými sa bude riadiť ich činnosť, ako napríklad:
  • opis mechanizmov riadenia a vnútornej kontroly poskytovateľa služieb hromadného financovania na zabezpečenie súladu s Nariadením o crowdfundingu, vrátane riadenia rizík a účtovných postupov;    
  • opis systémov, zdrojov a postupov poskytovateľa služieb hromadného financovania na kontrolu a ochranu systémov spracovania údajov;
  • opis vnútorných pravidiel poskytovateľa služieb hromadného financovania na zamedzenie konfliktu záujmov; a iné.

Povinnosti poskytovateľa služieb hromadného financovania

Poskytovateľ služieb hromadného financovania je v súlade s Nariadením o crowdfundingu, okrem iného, povinný:

• vykonať posúdenie vo vzťahu k nesofistikovanému (neprofesionálnemu, resp. retailovému) investorovi, a to najmä posúdiť, či je preňho investícia vhodná. Za týmto účelom poskytovateľ služieb hromadného financovania posúdi investorove skúsenosti s investovaním, investičné ciele a jeho pochopenie rizík spojených s investovaním,
• poskytovať potenciálnym investorom dokument kľúčových investičných informácií, vypracovaný vlastníkom projektu,
• každoročne zverejňovať mieru zlyhania projektov ponúkaných prostredníctvom platformy hromadného financovania, a
• poučiť investorov, že ich investície nie sú kryté Fondom ochrany vkladov ani Garančným fondom investícií.

Koľko trvá získanie crowdfundingovej licencie?

Pred samotným podaním žiadosti o licenciu (povolenie na poskytovanie služieb hromadného financovania) je potrebné celú žiadosť dôkladne pripraviť. V závislosti od konkrétneho biznis modelu a rozsahu služieb, o ktoré sa bude žiadať, môže tento predlicenčný proces trvať aj pár mesiacov.

V prípade podania žiadosti o povolenie na poskytovanie služieb hromadného financovania je NBS povinná do 25 pracovných dní od doručenia takej žiadosti posúdiť, či je uvedená žiadosť úplná. Ak žiadosť nie je úplná, NBS stanoví termín, do ktorého je potrebné žiadosť doplniť.

Až po doručení úplnej žiadosti plynie lehota 3 mesiacov na posúdenie, či žiadateľ spĺňa podmienky stanovené v Nariadení o crowdfundingu a na rozhodnutie o udelení alebo zamietnutí žiadosti.

Pre koho má zmysel žiadať o crowdfundingovú licenciu?

Príjmy crowdfundingovej platformy plynú z poplatkov jej používateľov. Poskytovateľ služieb hromadného financovania priamo nepožičiava svoje finančné prostriedky ani nevystupuje ako emitent cenných papierov. Preto, pri uvažovaní nad založením crowdfundingovej platformy je potrebné okrem iného zvážiť:

• Či podnikateľ chce sám spravovať finančné prostriedky vo svojom mene a na účet investorov,
• Či má podnikateľ záujem o kolektívne alebo individuálne riadenie portfólia,
• Či podnikateľ chce priamo vstupovať do investícií alebo mu postačuje len úloha sprostredkovateľa, a
• Aké zdroje má podnikateľ a ako je postavený jeho finančný plán.

Zároveň je vždy potrebné s príslušným poradcom, ktorý sa danej problematike venuje, komplexne porovnať a posúdiť aj iné dostupné regulované štruktúry, a to nielen z právneho, ale aj daňového hľadiska. Až v nadväznosti na také posúdenie (feasibility study), je možné vyhodnotiť, či je crowdfundingová licencia vhodným riešením pre konkrétny podnikateľský model.  

Crowdfunding (hromadné financovanie) vs. peer-to-peer (P2P) pôžičky

Crowdfunding a peer-to-peer (P2P) pôžičky zdieľajú podobný cieľ – financovanie projektov alebo potrieb jednotlivcov a firiem prostredníctvom online platforiem. Z hľadiska právneho rámca však existujú medzi nimi dôležité rozdiely.

Pri P2P pôžičkách si najčastejšie fyzické osoby požičiavajú peňažné prostriedky od iných fyzických osôb, pričom takýto model nie je na Slovensku právne regulovaný, a to ani Nariadením o crowdfundingu, ani nepodlieha právnej úprave spotrebiteľských úverov. Regulácia P2P pôžičiek však môže byť odlišná v iných členských štátoch.

Spoločným znakom P2P pôžičiek a crowdfundingu je existencia platformy, ktorá v úlohe sprostredkovateľa prepája záujmy investorov (veriteľov) na jednej strane a dlžníkov na druhej strane, pričom tieto dve skupiny vstupujú do priamych zmluvných vzťahov.

Ako Vám vie Highgate pomôcť v oblasti crowdfundingu?

Pokiaľ máte záujem o poskytovanie služieb hromadného financovania podľa Nariadenia o crowdfundingu, v Highgate pre Vás vieme:

• posúdiť Váš biznis plán a jeho súlad s príslušnými právnymi predpismi, a to vrátane daňovej analýzy,
• pripraviť žiadosť o udelenie povolenia na poskytovanie služieb hromadného financovania, vrátane potrebných interných predpisov a ostatných príloh,
• poskytnúť komplexné zastúpenie počas celého licenčného konania pred NBS, a to až do samotného udelenia povolenia.

Highgate sa dlhodobo venuje oblasti finančnej regulácie a kapitálovým trhom, do ktorých regulácia crowdfundingu jednoznačne spadá. Našu expertízu v tejto oblasti potvrdzuje aj náš nedávny úspech v prestížnej súťaži Právnická firma roka 2024, v ktorej Highgate, okrem víťazstva v kategórii „Daňové právo, vyhral aj kategóriu „Kapitálové trhy“.

V prípade akýchkoľvek otázok ohľadom právnej regulácie crowdfundingu sa neváhajte obrátiť na našich odborníkov:

• Peter Varga, e-mail: peter.varga@hg.amcef.com
• Roman Baranec, e-mail: roman.baranec@hg.amcef.com

Prípadne môžete svoje konkrétne otázky prebrať aj na konzultácii s naším partnerom Petrom Vargom, ktorý sa špecializuje na oblasť finančnej regulácie a daňového práva. Objednajte si konzultáciu tu:

[1] Čl. 2 ods. 1 písm. d) Nariadenia o crowdfundingu.

[2] Smernica Európskeho parlamentu a Rady 2014/65/EÚ z  15. mája 2014 o trhoch s finančnými nástrojmi, ktorou sa mení smernica 2002/92/ES a smernica 2011/61/EÚ (ďalej len „MiFID II“).

[3] Prevoditeľné cenné papiere vymedzené v článku 4 ods. 1 bode 44 smernice MiFID II.

[4] Uvedené na webovej stránke NBS tu: https://nbs.sk/dohlad-nad-financnym-trhom/dohlad/trh-cennych-papierov/crowdfunding/ (citované dňa 13.7.2024).

[5] Dostupné online tu: https://www.esma.europa.eu/sites/default/files/library/esma35-42-1305_crowdfunding_tables.pdf (citované dňa 13.7.2024).

Článok Crowdfunding alebo hromadné financovanie je zobrazený ako prvý na Highgate.

Okrem toho Highgate Law & Tax oslavuje aj svoje víťazstvo v kategórii „Kapitálové trhy“, čím sa ukázala ako komplexná právnická firma s rozsiahlym odborným portfóliom a schopnosťou úspešne zvládať rôznorodé právne výzvy.

Galavečer udeľovania ocenení, ktorý bol organizovaný mediálnou a vzdelávacou skupinou EPRAVO Group a týždenníkom TREND, sa konal v priestoroch hotela Double Tree by Hilton v Bratislave. Pre Highgate Law & Tax to bola nielen príležitosť osláviť svoj úspech, ale aj poďakovať svojim klientom a partnerom za ich dôveru a podporu, bez ktorej by tento míľnik nebol možný.

Tento dvojitý triumf potvrdzuje vynikajúcu reputáciu Highgate Law & Tax v oblasti práva a daňových služieb a posilňuje jej postavenie popredného hráča na trhu právnych služieb na Slovensku.

Článok Highgate Law & Tax a jej dvojitý triumf v prestížnej súťaži Právnická firma roka je zobrazený ako prvý na Highgate.

Na Slovensku už dlhodobo funguje viacero takýchto digitálnych platforiem. Niektoré z nich fungujú na charitatívnej báze (dary), ďalšie na báze odmeny a predpredaja (prioritný prístup k produktu) a ďalšie na investičnej (podielovej alebo pôžičkovej) báze. V našej poradenskej praxi sa stretávame predovšetkým s crowdinvestingom – teda druhom kolektívneho financovania (crowdfundingu), ktoré umožňuje získať externé financovanie aj startupom a menším začínajúcim spoločnostiam, pre ktoré je zatiaľ bankové financovanie nedostupné.

Oblasti kolektívneho financovania ešte donedávna chýbala systematická regulácia. Počnúc novembrom 2023 však skončilo tzv. prechodné obdobie na poskytovanie crowdfundingových služieb podľa vnútroštátneho práva. Od 11. 11. 2023 je už aj na Slovensku na poskytovanie crowdfundingových služieb potrebné povolenie, ktoré udeľuje Národná banka Slovenska. V Highgate Law & Tax poskytujeme pre klientov komplexné poradenstvo týkajúce sa kolektívneho financovania, vrátane zastupovania našich klientov v licenčnom konaní pred Národnou bankou Slovenska.

K téme regulácie crowdfundingu sa bližšie vyjadroval náš partner Tomáš Demo v relácii Investujeme v televízii TA3. Celé video si môžete pozrieť tu:  https://www.ta3.com/relacia/929027/crowdfundingove-poziciavanie-penazi

Článok Tomáš Demo o regulácii crowdfundingu v relácii Investujeme na TA3 je zobrazený ako prvý na Highgate.

Vnímali sme, že práve táto konferencia môže mnohým podnikateľom pomôcť nasmerovať v náročnej spleti slovenských ako aj zahraničných daňových a právnych otázok. Množstvo zaujímavých zistení a priblížení k problematike priniesli aj interné prieskumy Highgate Group, ktoré boli prezentované na konferencii Real Estate, ale boli aj ďalej publikované prostredníctvom Hospodárskych novín.  

Ak vás táto téma zaujíma, neváhajte nás kontaktovať.

Článok Konferencia na tému Real Estate – dane a financovanie je zobrazený ako prvý na Highgate.

Pre tých, ktorí sa konferencie nezúčastnili, prinášame v tomto článku krátky prehľad jednotlivých tém, ktorým sme sa venovali. Zároveň, ak by ste mali záujem pozrieť si celú konferenciu, prípadne len niektoré jej časti, máme pre Vás k dispozícii videozáznamy z konferencie, ktoré nájdete na tomto odkaze.

Aké typy investičných fondov poznáme na Slovensku?

Konferenciu sme otvorili komplexnou problematikou rôznych typov investičných fondov. Pri nastavovaní štruktúry prostredníctvom investičných fondov je potrebné brať do úvahy celý rad faktorov, z čoho vyplýva ich delenie najmä podľa:

• investičnej politiky;
• právnej formy;
• možnosti passportu;
• zdaniteľnosti príjmov;
• aplikácie DPH na manažérske poplatky;
• typu investora, ktorému možno investičný fond distribuovať;
• typu ponuky; alebo
• toho, či je potrebné povolenie na jeho zriadenie a prevádzku.

Zároveň, nie všetky typy investičných fondov je vhodné alebo možné použiť na financovanie nehnuteľností, a tie, ktoré môžu mať vo svojom portfóliu nehnuteľnosti, sa následne výrazne líšia vo svojich osobitných parametroch. Preto, pri vytváraní a zakladaní investičných fondov je kľúčové úvodné komplexné regulačné, právne a daňové posúdenie vyššie uvedených faktorov.  

Aké sú pravidlá distribúcie malého investičného fondu? Slovenský SICAV?

Prvý panel sa venoval tzv. malým investičným fondom. Ide o investičné fondy, ktorých správcovia sú limitovaní maximálnou výškou aktív, ktoré môžu spravovať. Na druhú stranu, na tieto investičné fondy sa aplikuje legislatíva kolektívneho investovania vo veľmi limitovanej miere, nemajú zákonom určenú investičnú politiku (preto môžu investovať do real estate) a sú primárne určené profesionálnym investorom a v obmedzenej miere aj kvalifikovaným investorom.

Pri distribúcii malých investičných fondov, ktoré investujú do nehnuteľností zohrávajú kľúčovú úlohu nasledovné faktory:

• identifikácia a posúdenie profesionálneho investora;
• zohľadnenie kritérií profesionálneho investora s ohľadom na investičnú politiku fondu;
• limitácie pre kvalifikovaných investorov z pohľadu ich počtu, podielu na aktívach fondu a podielu na aktívach spravovaných správcom;
• distribučné kanály, cez ktoré je možné oslovovať kvalifikovaných investorov; a
• obmedzenia pri propagácii takýchto fondov.

Malé investičné fondy je možné založiť ako rôzne obchodné spoločnosti alebo družstvo. Zároveň, len investičný fond môže mať právnu formu akciovej spoločnosti s premenlivým základným imaním (tzv. SICAV). Ide o flexibilnú právnu formu, ktorá je prispôsobená potrebám kolektívneho investovania. Jedine malý investičný fond založený ako SICAV môže vytvárať podfondy ako účtovne oddelené časti majetku s odlišnými investičnými stratégiami.

Kde je hranica kolektívneho investovania? Kedy už potrebujem fond?

Druhý panel sa venoval rôznym alternatívnym formám získavania kapitálu od investorov a investovaniu do zahraničných nehnuteľností. Prvou témou bolo vymedzenie hranice kolektívneho investovania teda zodpovedaniu toho, kedy konkrétny biznis model predstavuje fond, a kedy naopak ide o legálnu štruktúru aj bez akéhokoľvek povolenia od NBS. Pri analýze konkrétneho biznis modelu z pohľadu kolektívneho investovania je nutné posúdiť, či tento biznis model:

• spĺňa kumulatívne všetky zákonné znaky kolektívneho investovania;
• napĺňa znaky niektorej z výnimiek kolektívneho investovania, napr. ide o spoločný podnik (JV) alebo holdingovú entitu;
• existujú iné indikácie, ktoré sú predpokladom toho, že biznis model bude alebo nebude fondom.

Crowdfunding a dlhopisové financovanie

Crowdunfing predstavuje pomerne stále novú reguláciu, ktorá umožňuje prepájať investorov na jednej strane a podnikateľov, ktorí hľadajú financovanie pre svoje projekty, na druhej strane. Cieľom nariadenia o crowdunfingu je uľahčiť financovanie predovšetkým malých a stredných podnikov, pre ktoré napríklad dlhopisové financovanie s prospektom môže byť príliš finančne nákladné. Zároveň, crowdfundingové platformy ako online platformy sú široko prístupné pre veľký okruh investorov, vrátane retailu, a teda umožňujú vlastníkom projektov nájsť financovanie, či už prostredníctvom pôžičiek alebo umiestnením cenných papierov, ktoré emitujú, na tejto platforme.  

Crowdfundingová platforma teda napríklad umožňuje, aby developer emitoval dlhopisy (iba do určitej výšky) za účelom výstavby konkrétneho developerského projektu. Dlhopisy je samozrejme možné ponúkať aj mimo crowdfundingovej platformy, pričom emisia dlhopisov predstavuje štandardný tradičný spôsob financovania, ktorý je na Slovensku aj developermi široko využívaný. Právna úprava emisií dlhopisov je veľmi flexibilná, čo dáva emitentom veľký priestor nastaviť si jednotlivé parametre dlhopisov podľa svojich potrieb, počnúc spôsobom výpočtu výnosu, nastavením pravidiel pre predčasnú splatnosť emisie, obdobia, počas ktorého sa budú dlhopisy vydávať, či ich podriadeniu bankovému financovaniu. Zároveň, pri financovaní nehnuteľností prostredníctvom dlhopisov je zaujímavým inštitútom agent pre zabezpečenie, v prospech ktorého ako zástupcu majiteľov dlhopisov je možné dlhopisy týmito nehnuteľnosťami zabezpečiť.

Ako je možné investovať do zahraničných nehnuteľností?   

Zaujímavou investičnou príležitosťou môže byť nadobúdanie nehnuteľností mimo Slovenskej republiky. Pri investičných štruktúrach, ktoré slovenským investorom umožňujú realizáciu takýchto investícií sú jedným z najkľúčovejších parametrov dane. Nastavenie štruktúry tak, aby bola mohla byť pre investorov kompetitívnou s inými „tuzemskými“ investičnými produktami je veľmi komplexnou záležitosťou berúc do úvahy predovšetkým existujúce riziko dvojitého zdanenia. 

Európske investičné fondy EuVECA a ELTIF

Tretí panel, v ktorom boli aj dvaja panelisti zo slovenských správcovských spoločností, sa venoval väčším investičným fondom, teda fondom, na ktorých zriadenie a prevádzku je na Slovensku nutné povolenie NBS. Fond rizikového kapitálu alebo „EuVECA“ je určený primárne na investície do tzv. venture kapitálových investícií, pričom ale pri pomerne široko zadefinovanej investičnej politike je za určitých okolností možné, aby takýto fond zainvestoval napríklad aj do spoločností vlastniacich nehnuteľnosti. Takýto fond je síce možné založiť aj registrovaným správcom, na používanie označenie EuVECA je však nutné splniť viacero požiadaviek, ktoré sa štandardne vyžadujú (samozrejme vo väčšej miere) pri licencovaných správcovských spoločnostiach, a to napríklad kvalifikačné požiadavky na osoby spravujúce fondy rizikového kapitálu, prudenciálne požiadavky na správcu, či viaceré vnútorné politiky. Netreba zabudnúť ani na správne daňové nastavenie.

Výhodou investičných fondov EuVECA a ELTIF je, že ich je možné distribuovať v celej EÚ, a to širšiemu okruhu investorov, ako je tomu pri iných alternatívnych investičných fondov podľa AIFMD smernice. ELTIF je zároveň jediným alternatívnym investičným fondom, ktorý je možné ponúkať retailu v celej Európskej Únii. Investičná politika tohto fondu je zameraná primárne na investície do dlhodobých aktív (vrátane nehnuteľností). ELTIF je síce uzavretým fondom, ale za určitých podmienok je možné investorom umožniť redemáciu aj pred uplynutím životnosti tohto fondu.

Fond kvalifikovaných investorov, fond nehnuteľností a fond alternatívnych investícií  

Typickým investičným fondom, ktoré slovenské správcovské spoločnosti využívajú na investície do nehnuteľností (a ktoré aj označujú ako „realitné fondy“) sú jednak fondy kvalifikovaných investorov, ktoré nemajú zákonom určenú investičnú politiku, a potom verejné špeciálne fondy nehnuteľností, ktoré môžu investovať priamo do nehnuteľností alebo do tzv. realitných spoločností, a musia dodržiavať pravidlá pre obmedzenie a rozloženie rizika vo svojom portfóliu. Za splnenia určitých kritérií je možné nadobudnúť do majetku verejného špeciálneho fondu alternatívnych investícií aj obchodnú spoločnosť, ktorá môže vlastniť nehnuteľnosť. Fondy nehnuteľností aj fondy alternatívnych investícií je možné ponúkať na Slovensku aj retailu bez obmedzenia minimálnej výšky investície.

Prečo sa zakladajú investičné fondy v zahraničí?

Štvrtý panel sa venoval zahraničným fondom, ktorých cenné papiere alebo majetkové účasti je možné ponúkať slovenským investorom. Pre rozhodnutie nezaložiť investičný fond, ktorý bude ponúkaný (vo veľkej miere) slovenským investorom existujú rôzne motivácie, počnúc stabilitou právneho prostredia, variabilitou štruktúr, ktoré napríklad na Slovensku neexistujú, ale aj z dôvodov robustnejšej infraštruktúry (mnoho slovenských podnikateľov zakladá napríklad SICAV-y v Českej republike, ktoré sú spravované „externými“ správcovskými spoločnosťami).

Veľkou výzvou pri zakladaní investičných fondov v zahraničí (aj) pre slovenských investorov je ich daňové štruktúrovanie. Do komplexnosti tejto problematiky prispievajú aj rôzne právne a daňovo transparentné štruktúry, s ktorými sa je potrebné pri vyplácaní príjmov na Slovensko vysporiadať. 

Čo sa týka distribúcie, zahraničné alternatívne investičné fondy (vrátane neeurópskych alternatívnych investičných fondov) je možné ponúkať na Slovensku všetkým typom investorov, pričom ale jednotlivé podmienky, ako takú distribúciu dosiahnuť, sa budú líšiť v závislosti predovšetkým od:

• toho, kde je správcovská spoločnosť, ktorá chce fond distribuovať, sídlo;
• kde je fond zriadený;
• či sa majú cenné papiere alebo majetkové účasti takéhoto fondu ponúkať len profesionálnym investorom alebo aj retailu.

Akvizičné financovanie

V poslednom piatom paneli sme sa venovali téme akvizičného financovania. V širšom zmysle zahŕňa financovanie nielen bankové financovanie, ale aj použitie vlastných zdrojov, s ktorými sú spojené viaceré špecifiká a obmedzenia, a napríklad aj rôzne alternatívne formy cudzích zdrojov financovania.

Rôzne druhy financovania je zároveň možné kombinovať, pričom v takom prípade je potrebné posúdiť aj potenciálne regulačné aspekty takých kombinácií.

Slovenská práva úprava prináša viaceré špecifiká, resp. zákonné obmedzenia spojené s poskytovaním a následným splácaním vlastných zdrojov financovania. Z toho vyplývajú nielen vysoké nároky na kreatívne štruktúrovanie akvizičných transakcií s použitím vlastných zdrojov, ale zároveň na štatutárne orgány je kladené bremeno zodpovednosti za dodržiavanie týchto pravidiel a spoločnú povinnosť na náhradu škody v prípade ich porušenia. Na ochranu kapitálu spoločnosti a jej akcionárov a veriteľov pred transakciami medzi spoločnosťou a jej spriaznenými osobami, ktoré nemajú trhový štandard, slúžia predovšetkým nasledovné inštitúty:

• zákaz vrátenia vkladov;
• spoločnosť v kríze;
• finančná asistencia.

Ak Vás vyššie uvedené témy zaujali a chceli by ste sa o nich dozvedieť viac, videozáznamy z jednotlivých panelov konferencie nájdete k dispozícii priamo tu: 

Ak vás táto téma zaujíma, neváhajte nás kontaktovať.

Článok Konferencia Real Estate – dane a financovanie (Unikátna konferencia k fondovým a daňovým štruktúram, crowdfundingu, dlhopisom, bankovému financovaniu, atď.) je zobrazený ako prvý na Highgate.